Weet u nog, die bizarre begindagen van de Coronacris? Toen iedereen plots aan het wandelen sloeg, de prioriteiten in het leven werden herbepaald, en het aantal Netflix-abonnees ontplofte. En toen juristen hard begonnen na te denken over klassieke leerstukken zoals overmacht en imprevisie. In die periode zijn talloze adviezen verstrekt over de gevolgen van de crisis, en van overheidsmaatregelen ter bestrijding ervan, voor lopende huurovereenkomsten (zie hier voor een analyse).
Met een arrest van 26 mei 2023 heeft deze materie voor de eerste keer het Hof van Cassatie bereikt (zie hier eerder voor de Hoge Raad). Inzet van het debat was de toepassing van art. 1722 Oud Burgerlijk Wetboek.
Indien het verhuurde goed gedurende de huurtijd door toeval geheel is teniet gegaan, is de huur van rechtswege ontbonden; indien het goed slechts ten dele is teniet gegaan, kan de huurder, naar gelang van de omstandigheden, ofwel vermindering van de prijs, ofwel zelfs ontbinding van de huur vorderen. In geen van beide gevallen is schadeloosstelling verschuldigd.
Biedt deze bepaling een argument aan de onfortuinlijke huurder om de huur niet te betalen voor de periode van de overheidsmaatregelen ter bestrijding van de coronapandemie (met als gevolg dat de even onfortuinlijke verhuurder de last van de overheidsmaatregel moet dragen)? Het Hof van Cassatie beantwoordt deze vraag positief (vergelijk hier).
Specialisten zullen over dit arrest nog veel geleerde zaken zeggen. De enige opmerking die ik mij veroorloof, is de intellectuele sprong van geheel of gedeeltelijk “tenietgaan” (in de tekst van art. 1722 Oud Burgerlijk Wetboek) naar “genotsstoornis” (in de overweging van het Hof van Cassatie). Ofschoon het onroerend goed in kwestie al die tijd fysiek onaangetast bleef (en dus in theorie gebezigd kon worden waarvoor het contractueel bestemd was), geeft het Hof van Cassatie een (pragmatische?) invulling aan het begrip “tenietgaan”, die zinvol is in de onuitgegeven context van de coronapandemie, en de maatregelen ter bestrijding ervan.
Ongetwijfeld voer voor verder debat (en discussie tussen huurders en verhuurders over betaalde huur voor periodes dat de handelruimte niet publiek toegankelijk was).
Aanvulling
Een aandachtige en snelle lezer meldt het volgende:
“Mijns inziens is het wel zo dat het Hof reeds langer aanvaardt dat het ‘tenietgaan’ waarvan sprake is in artikel 1722 oud Burgerlijk Wetboek (ook) wordt ingevuld als een ‘juridisch tenietgaan’. Zie o.m. Cass. 17 april 1980, Arr.Cass. 1979-80, nr. 528.”
Corporate Finance Lab 
Deze (interpretatie van de) bepaling is van suppletief recht, neem ik aan? Zou interessant zijn om te onderzoeken of partijen deze interpretatie “wegcontracteren” …
LikeLike
Jij wil altijd alles wegcontracteren, Tom :-)!
LikeLiked by 1 person
Ik denk dat het zeer belangrijk is om dit Cassatiearrest toch in functie van de specifieke motivatie van de appelrechter, en het daarop geënte middel te beschouwen. Dit valt helaas niet volledig te lezen in het arrest, maar handelt blijkbaar over de beweerde niet toepasselijkheid van art. 1722 Oud BW omdat er ‘enkel sprake was van een tijdelijke onmogelijkheid en dus een tijdelijk verlies van genot’. Het Hof heeft die redenering dus afgewezen. Ook al lijkt het Hof van Cassatie voorlopig inzake COVID19 een voorkeurstendens te vertonen richting toepasselijkheid van art. 1722 Oud BW, het kan niet uitgesloten worden dat bij een andere motivatie die de toepassing van art. 1722 Oud BW zou afwijzen, het Hof dergelijke beslissing mogelijk niet zou vernietigen.
Wat daarbij toch in het kader van handelshuur essentieel lijkt te zijn, is het gegeven dat de maatregelen van de overheid niet zozeer het handelspand betreffen, maar wel de daarin uitgeoefende (kleinhandels-)activiteit. Het is dus niet zozeer dat er (door toeval of overmacht) geen huurgenot kan worden verschaft door de verhuurder (aan het pand in kwestie is immers niets mis en de overheidsmaatregelen bevelen niets specifiek i.v.m. deze panden), dan wel dat de overmacht ingevolge de overheidsmaatregelen ingrijpt op de uitbating door de huurder en diens contractuele plicht daartoe. De verhuurder kan inderdaad moeilijk eisen dat de huurder ondanks de overheidsmaatregelen toch zou uitbaten. De uitbating is essentieel het risico van de huurder.
Dat art. 1722 Oud BW ook een juridisch tenietgaan van het voorwerp kan betreffen, veronderstelt m.i. desalniettemin een voldoende link met dat voorwerp (b.v. bevel tot slopen, weigering omgevingsvergunning,….). Het gelijk stellen in deze van de COVID19 overheidsmaatregelen met het juridische tenietgaan van het voorwerp lijkt me dan ook betwistbaar.
De klassieke link die art. 1722 Oud BW veronderstelt tussen het (gedeeltelijk) (door toeval of overmacht) tenietgaan van het goed en de daaruit voortvloeiende onmogelijkheid voor de verhuurder om het huurgenot te verschaffen, doortrekken naar de situatie die zich voordeed bij COVID19, lijkt me vanuit die optiek een intellectuele spreidstand die tot juridische krampen leidt.
Deze rechtspraak lijkt ook lijnrecht in te gaan tegen de houding van het Franse Hof van Cassatie, die in dezelfde materie omtrent gelijkaardige overheidsmaatregelen als volgt oordeelt: “L’effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être, d’une part, imputable aux bailleurs, de sorte qu’il ne peut leur être reproché un manquement à leur obligation de délivrance, d’autre part, assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil”.
Het verdient daarbij op te merken dat de tekst van art. 1722 Oud BW en deze onder Frans recht quasi identiek aan elkaar zijn. De diametraal tegengestelde keuze in beide landen valt dus vanuit juridisch oogpunt toch op. (zie b.v. Arrêt n° 605 FS-B, pourvoi n° M 21-20.127 & Arrêt n° 604 FS-B, pourvoi n° 21-20.190).
Hoewel de weinig fortuinlijke situatie die is ontstaan tussen handelshuurders en verhuurders ingevolge de COVID19 overheidsmaatregelen ons recht op de proef hebben gesteld, en mogelijk een lacune hebben blootgelegd die niet louter door goede trouw kon worden opgevuld, is de keuze van het Hof van Cassatie (indien zij deze weg blijvend zou zijn ingeslagen) om art. 1722 Oud BW daarop van toepassing te verklaren m.i. geen juiste keuze.
LikeLike
Ik vrees dat het Hof van Cassatie met dit arrest de doos van Pandora heeft geopend. Als het inderdaad zo is dat de huurovereenkomst ingevolge de Covid-19 pandemie geschorst werd, welke is dan de einddatum van deze overeenkomst? En tegen wanneer moet de huurder dan de huurhernieuwing aanvragen? Is dit tussen de 18e en de 15e maand voorafgaand aan de oorspronkelijk overeengekomen einddatum? Of is dit tussen de 18e en 15e maand voorafgaand aan het einde van de ingevolge schorsing verlengde huurovereenkomst? In elk geval krijgen de verhuurder er een argument bij om de rechtsgeldigheid van een huurhernieuwing aan te vechten. Dan klinkt het in de toekomst: “je was te vroeg met je aanvraag, want je huurovereenkomst eindigt niet op 30.06.2027, maar wel op 30.09.2027! Weet je nog, de Covid-19 pandemie van 2020?”
LikeLike
Het Hof van Cassatie maakt hier inderdaad enkele intellectuele niet verklaarde en niet verklaarbare sprongetjes die de coherentie van het recht niet ten goede komen…
LikeLike