Cass. 9 december 2021 (C.21.0159)
Art. 1576 al. 1 Ger. W. bepaalt : “Huur- en pachtgelden worden vanaf het beslagexploot voor onroerend gehouden om, samen met de prijs van het onroerend goed, volgens de rang van de hypotheken te worden verdeeld.“
Geldt dit ook voor gelden die worden ontvangen na faillissement? En voor een vergoeding in het kader van een bezetting ter bede? Het Hof van Cassatie deed er uitspraak over in een arrest van 9 december 2021:
Cass. 22 januari 2021 (C.20.0143.N), BNP Paribas Fortis t. H.K. e.a.
Door de negatieve werking van het Belgische hypotheekregister is de kandidaat-verwerver van een zakelijk recht op een onroerend goed in beginsel uitsluitend beschermd tegen handelingen die niet zijn gepubliceerd maar dat wel hadden moeten zijn om tegenwerpelijk te zijn en waarvan de kandidaat-verwerver ook anderszins geen kennis had.[1] Dit heet het tegenwerpelijkheidseffect van onroerende publiciteit: zonder publiciteit mogen derden de niet-tegenwerpelijkheid van publiceerbare handelingen inroepen en deze handelingen dus negeren.[2]
Wat de kandidaat-verwerver daarentegen niet kan negeren is de eventuele ongeldigheid van een gepubliceerde handeling. Naar Belgisch recht biedt de publicatie in het hypotheekregister van de vestiging of overdracht van een onroerend zakelijk recht geen waarborg voor de geldigheid van dat recht.[3] De in- of overschrijving heelt eventuele titelgebreken niet.[4] De kandidaat-verwerver van een zakelijk recht op een onroerend goed kan er dus eigenlijk niet op vertrouwen dat de tegenpartij waarmee hij handelt, die bijvoorbeeld als eigenaar staat vermeld in het hypotheekregister, ook daadwerkelijk bevoegd is om het zakelijk recht in kwestie over te dragen. Als Bank C bijvoorbeeld een hypotheek neemt op het onroerend goed van Koper B, en de verkoop van het onroerend goed van Verkoper A aan Koper B achteraf nietig wordt verklaard, dan dooft ook de hypotheek uit.[5]
Laat dat nu precies de kwestie zijn die aanleiding heeft gegeven tot het besproken arrest van 22 januari 2021.
Continue reading “Cassatie test positief op bescherming derde-hypotheekhouder te goeder trouw”
Gastblogger L.M. de Hoog (Universiteit Leiden) over zijn proefschrift: De prioriteitsregel in het vermogensrecht
Wie eerder is in tijd, staat sterker in recht (prior tempore, potior iure). De Romeinse keizer Caracalla paste in het jaar 213 deze vuistregel reeds toe ter beslechting van een rangordegeschil tussen schuldeisers die een pandrecht hadden verkregen op dezelfde zaak van hun schuldenaar. De ouderdom van de zekerheidsrechten is bepalend voor de onderlinge rangorde van de schuldeisers. Dat betekent dat de oudste pandhouder zich eerst op de executieopbrengst mag verhalen voordat de jongere aan de beurt komt. De uitspraak van Caracalla heeft na bijna tweeduizend jaar nog niets aan betekenis ingeboet.
Nog steeds bepaalt de prior-temporeregel in het huidige Nederlandse (evenals in het Franse, Duitse en Belgische) recht de rangorde van verschillende pandrechten. Hoewel over de gelding van deze regel geen discussie bestaat, ontbreekt in menig burgerlijk wetboek van continentaal Europa de codificatie ervan. In mijn proefschrift, verdedigd op 15 november 2018 aan de Universiteit Leiden, kom ik via een rechtshistorische, rechtsvergelijkende (Frankrijk en Duitsland) en dogmatische analyse tot de vaststelling van de functie en de concretisering van de toepassing van de prioriteitsregel. Ik vat enkele van mijn bevindingen en aanbevelingen hieronder samen. Continue reading “De prioriteitsregel in het vermogensrecht”
Corporate Finance Lab 