Cassatie test positief op bescherming derde-hypotheekhouder te goeder trouw

Cass. 22 januari 2021 (C.20.0143.N), BNP Paribas Fortis t. H.K. e.a.

Door de negatieve werking van het Belgische hypotheekregister is de kandidaat-verwerver van een zakelijk recht op een onroerend goed in beginsel uitsluitend beschermd tegen handelingen die niet zijn gepubliceerd maar dat wel hadden moeten zijn om tegenwerpelijk te zijn en waarvan de kandidaat-verwerver ook anderszins geen kennis had.[1] Dit heet het tegenwerpelijkheidseffect van onroerende publiciteit: zonder publiciteit mogen derden de niet-tegenwerpelijkheid van publiceerbare handelingen inroepen en deze handelingen dus negeren.[2]

Wat de kandidaat-verwerver daarentegen niet kan negeren is de eventuele ongeldigheid van een gepubliceerde handeling. Naar Belgisch recht biedt de publicatie in het hypotheekregister van de vestiging of overdracht van een onroerend zakelijk recht geen waarborg voor de geldigheid van dat recht.[3] De in- of overschrijving heelt eventuele titelgebreken niet.[4] De kandidaat-verwerver van een zakelijk recht op een onroerend goed kan er dus eigenlijk niet op vertrouwen dat de tegenpartij waarmee hij handelt, die bijvoorbeeld als eigenaar staat vermeld in het hypotheekregister, ook daadwerkelijk bevoegd is om het zakelijk recht in kwestie over te dragen. Als Bank C bijvoorbeeld een hypotheek neemt op het onroerend goed van Koper B, en de verkoop van het onroerend goed van Verkoper A aan Koper B achteraf nietig wordt verklaard, dan dooft ook de hypotheek uit.[5]

Laat dat nu precies de kwestie zijn die aanleiding heeft gegeven tot het besproken arrest van 22 januari 2021.

Continue reading “Cassatie test positief op bescherming derde-hypotheekhouder te goeder trouw”

Een stille maatschap: de georganiseerde afwezigheid van publiciteit en tóch een afgescheiden vermogen?

“Over de schutting” | Oratie gehouden op 1 april 2019 te Leiden ter gelegenheid van de TPR Wisselleerstoel (4)

Vermogenssplitsing d.m.v. beperkte aansprakelijkheid en vermogensafscheiding komt met evidente nadelen en gevaren (hier). Gelukkig bestaat rond de vennootschap en de rechtspersoon een reeks juridische technologieën die de nadelen van van vermogenssplitsing verzachten. Deze technologieën zijn in het vennootschapsrecht meer ontwikkeld dan in het zakenrechten en zijn de laatste 200 jaar significant verbeterd. De eerste technologie is: publiciteit. We besteden daarbij bijzondere aandacht aan een afgescheiden vermogen zonder publiciteit: de stille maatschap.

Beperkte aansprakelijkheid en vermogensafscheiding zijn kenmerken van de rechtspersoon die zich aan derden opdringen. Vanuit het standpunt van de aandeelhouders, bestuurders en andere insiders lijkt een vennootschap misschien sterk op een contract. Vanuit het standpunt van derden is het echter meer een zakenrechtelijke figuur. Net als zakenrecht is vennootschapsrecht derdenrecht. De vennootschap heeft kenmerken die derden nolens volens moeten ondergaan.

De absolute minimumvoorwaarde daarvoor lijkt me dat die derden daarvan op de hoogte moeten worden gesteld door middel van publiciteit. Een publiciteisregime is in de regel iets dat geen grote opwinding veroorzaakt bij rechtsgeleerden. Continue reading “Een stille maatschap: de georganiseerde afwezigheid van publiciteit en tóch een afgescheiden vermogen?”

‘Court of the Future’: niet louter procesrecht

Verbetering van kwaliteit en toegankelijkheid centrale registers

Gisteren stelde de minister van justitie, Koen Geens, zijn toekomstplannen voor justitie voor. Het volledige rapport Court of the Future kan u hier vinden.  Deze plannen gaan verder dan enkel het procedurele, dat vooral aandacht kreeg van de pers.

Continue reading “‘Court of the Future’: niet louter procesrecht”

De promotor van een vennootschap in oprichting: een trustachtige figuur?

Cassatie: beslag door persoonlijke schuldeiser van de promotor vervalt bij overname van het beslagen goed door de opgerichte vennootschap

Een vennootschap met rechtspersoonlijkheid die nog niet is opgericht, kan toch vertegenwoordigd worden door een promotor. De verbintenissen én de rechten volgend uit deze rechtshandelingen zijn passiva en activa van de promotor tot en indien de vennootschap overneemt. Indien binnen de wettelijke termijnen de vennootschap rechtspersoonlijkheid verwerft en die verbintenis overneemt wordt, in de woorden van art. 60 W.Venn., “de verbintenis geacht van het begin af door de vennootschap te zijn aangegaan”.

Art. 60 W.Venn. spreekt enkel over de passiefzijde (“de verbintenissen”). De overname met retroactief effect (“van het begin af”) geldt echter ook voor de actiefzijde van de handelingen die door de promotor q.q. werden gesteld, bv. een goed namens de vennootschap in oprichting gekocht.

Wat nu als ná de aankoop maar vóór de overname een persoonlijke schuldeiser van de promotor beslag legt op dit goed? Continue reading “De promotor van een vennootschap in oprichting: een trustachtige figuur?”